Hypothèque et procédure collective : quels droits pour le créancier hypothécaire ?

Réponse directe. L’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire n’efface pas une hypothèque régulièrement publiée avant le jugement d’ouverture. Le créancier conserve son droit de préférence, mais il doit déclarer sa créance, respecter les délais de confirmation d’une sûreté provisoire et subir la discipline collective : arrêt des poursuites, réalisation de l’immeuble par les organes de la procédure et paiement selon le rang. Une hypothèque judiciaire provisoire inscrite avant l’ouverture peut encore être confirmée après celle-ci ; une nouvelle inscription prise pendant la procédure ou l’exécution d’un plan encourt en revanche la mainlevée.

Pourquoi l’hypothèque ne met-elle pas le créancier à l’abri de la procédure collective ?

L’hypothèque affecte un immeuble au paiement d’une créance sans dessaisir son propriétaire et confère un droit de préférence sur le prix. Cette priorité ne constitue toutefois ni un droit au paiement immédiat ni une immunité contre la procédure collective.

Dès le jugement d’ouverture, le créancier doit articuler cinq questions : la date et la régularité de l’inscription, la déclaration de créance, le rang de la sûreté, le sort des intérêts et les modalités de réalisation de l’immeuble. Une formalité manquée peut rendre la sûreté inopposable, provoquer sa caducité ou réduire la créance au rang chirographaire.

Avant l’ouverture : constituer et publier efficacement l’hypothèque

L’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet à celui dont la créance paraît fondée en son principe de solliciter une mesure conservatoire s’il justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. Il faut donc établir une apparence suffisante de créance et une menace objective sur son paiement.

L’inscription provisoire d’hypothèque est réalisée conformément à l’article R. 532-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Le débiteur doit ensuite être informé dans les huit jours, à peine de caducité, suivant l’article R. 532-5 du Code des procédures civiles d’exécution. Le créancier doit conserver le bordereau publié, l’état hypothécaire, l’ordonnance ou le titre, l’acte de dénonciation et sa preuve de signification.

L’interdiction des inscriptions après le jugement d’ouverture

L’article L. 622-30 du Code de commerce interdit l’inscription des hypothèques, gages, nantissements et privilèges postérieurement au jugement d’ouverture. Un créancier antérieur ne peut améliorer sa position après l’ouverture en faisant naître tardivement une priorité sur un actif du débiteur.

L’interdiction se poursuit pendant la période d’observation et ne disparaît pas du seul fait de l’adoption d’un plan de sauvegarde. Elle s’applique également en liquidation judiciaire par le jeu de l’article L. 641-3 du Code de commerce.

Hypothèque définitivement inscrite avant le jugement : elle demeure opposable, sous réserve de sa validité et de la déclaration régulière de la créance.
Hypothèque provisoire inscrite avant le jugement : sa confirmation peut rester possible, car la publicité définitive prend rang à la date de la formalité initiale.
Aucune inscription valable à l’ouverture ou inscription expirée : une nouvelle publicité se heurte à l’interdiction légale.

Ce que décide l’arrêt du 3 mai 2016, pourvoi n° 14-21.556

La chambre commerciale de la Cour de cassation juge que l’ouverture d’une liquidation judiciaire ne prive pas d’effet une hypothèque judiciaire provisoire régulièrement inscrite avant le jugement d’ouverture.

Le créancier peut procéder à l’inscription définitive dans le délai de deux mois courant à compter du jour où la décision d’admission ou de fixation de sa créance est passée en force de chose jugée. La publicité définitive confirme la publicité provisoire et donne rang à l’hypothèque à la date de la formalité initiale.

La formalité postérieure ne crée donc pas une nouvelle sûreté : elle consolide une sûreté dont le rang avait été réservé avant l’ouverture. L’article R. 533-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit précisément que la publicité définitive donne rang à la sûreté à la date de la formalité initiale, dans la limite des sommes conservées.

Le délai de confirmation : un calendrier à sécuriser

L’article R. 533-4 du Code des procédures civiles d’exécution impose que la publicité définitive soit effectuée dans un délai de deux mois. Selon le titre détenu, le point de départ est notamment le jour où le titre constatant les droits du créancier est passé en force de chose jugée ou le terme de la période de contestation prévue par les textes.

À défaut de confirmation dans le délai, l’article R. 533-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit la caducité de la publicité provisoire. Il ne suffit donc pas d’obtenir l’admission de la créance : il faut identifier la date à laquelle la décision devient définitive, transmettre immédiatement les pièces utiles et vérifier l’accomplissement effectif de la publicité foncière.

Ce que précise l’arrêt du 2 juillet 2025, pourvoi n° 24-13.438

Dans cette affaire, une banque avait bénéficié d’une inscription hypothécaire régulièrement publiée et renouvelée, mais l’avait laissée expirer. Elle avait ensuite pris une nouvelle hypothèque judiciaire provisoire pendant l’exécution d’un plan de sauvegarde.

La Cour de cassation retient que l’adoption du plan ne met pas fin à l’interdiction posée par l’article L. 622-30 du Code de commerce. Elle approuve la mainlevée de la nouvelle inscription, le juge de l’exécution pouvant l’ordonner sur le fondement de l’article R. 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution lorsqu’il est saisi dans les délais.

La distinction est décisive : en 2016, la formalité postérieure confirmait une inscription antérieure toujours valable ; en 2025, l’ancienne inscription avait expiré et la formalité litigieuse créait une nouvelle sûreté pendant la procédure.

Déclarer la créance et la sûreté

L’hypothèque ne dispense jamais de déclarer la créance. L’article L. 622-24 du Code de commerce impose la déclaration des créances nées antérieurement au jugement d’ouverture. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée sont avertis personnellement ou à domicile élu ; leur délai court à compter de cette notification.

La déclaration doit préciser :

le principal, les intérêts échus et les accessoires ;
le montant à échoir et ses modalités de calcul ;
la nature de l’hypothèque et son éventuel caractère provisoire ;
l’immeuble grevé, la date et les références de publication ;
le rang revendiqué et le plafond garanti ;
l’instance en cours destinée à obtenir ou consolider le titre.

Une déclaration qui omet la sûreté expose le créancier à une contestation de son caractère privilégié. Revendiquer un rang sans produire l’état hypothécaire et le bordereau ne suffit pas à établir l’opposabilité.

Les intérêts continuent-ils à courir ?

L’article L. 622-28 du Code de commerce arrête en principe le cours des intérêts légaux et conventionnels, des intérêts de retard et des majorations à compter du jugement d’ouverture. L’exception concerne notamment les prêts conclus pour une durée égale ou supérieure à un an et les contrats assortis d’un paiement différé d’au moins un an.

La présence d’une hypothèque n’emporte donc pas, à elle seule, continuation des intérêts. Il faut examiner l’opération garantie, distinguer les intérêts antérieurs et postérieurs, puis vérifier l’étendue de l’assiette hypothécaire.

Le créancier peut-il poursuivre la saisie immobilière ?

L’article L. 622-21 du Code de commerce suspend ou interdit les poursuites individuelles tendant au paiement d’une créance antérieure. Le créancier hypothécaire ne peut donc continuer seul la vente forcée comme si la procédure n’existait pas.

En liquidation judiciaire, l’article L. 642-18 du Code de commerce organise la vente des immeubles. Lorsqu’une saisie immobilière antérieure a été suspendue, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes déjà accomplis. Le paiement du prix et des frais purge les hypothèques et privilèges : la sûreté se reporte sur le prix à distribuer.

Le créancier doit surveiller l’ordonnance de vente, l’estimation, les conditions de l’adjudication ou de la vente amiable et l’état de collocation. Son droit de préférence s’exerce seulement sur le prix net distribuable, après prise en compte des créanciers de rang supérieur et des frais prioritaires.

Quel paiement en cas de plan de cession ?

Lorsqu’un plan de cession comprend un bien grevé, l’article L. 642-12 du Code de commerce impose au tribunal d’affecter à ce bien une quote-part du prix pour l’exercice du droit de préférence. Elle est déterminée à partir de l’inventaire, de la prisée et du rapport entre la valeur du bien et la valeur totale des actifs cédés.

Une évaluation trop faible de l’immeuble réduit mécaniquement l’assiette du droit de préférence. Le créancier a donc intérêt à contrôler l’inventaire, la prisée et le périmètre des actifs repris avant l’arrêt du plan.

La stratégie du créancier hypothécaire

Établir une chronologie complète : contrat, titre, autorisation, inscription provisoire, dénonciation, renouvellements, jugement d’ouverture, admission et confirmation.
Obtenir un état hypothécaire actualisé : le rang dépend des inscriptions concurrentes, renouvellements et radiations.
Déclarer sans attendre : une déclaration conservatoire documentée évite une dépendance inutile à la notification.
Poursuivre la fixation de la créance : l’instance doit aboutir au titre permettant la confirmation.
Calendrier la publicité définitive : le délai de deux mois doit faire l’objet d’une alerte autonome.
Participer à la réalisation de l’actif : estimations, offres, ordonnances de vente et projet de distribution doivent être contrôlés.
Saisir le bon juge : admission devant le juge-commissaire, mainlevée devant le juge de l’exécution et recours spécifiques contre les ordonnances de réalisation.

La stratégie du débiteur ou du liquidateur

La défense ne consiste pas à soutenir que toute hypothèque disparaît à l’ouverture. Elle doit auditer la chaîne de validité : titre, pouvoir du signataire, désignation de l’immeuble, montant conservé, dénonciation, renouvellement, date d’expiration et confirmation définitive.

Une mainlevée peut être sollicitée si l’inscription a été prise en violation de l’article L. 622-30 du Code de commerce, si les conditions de la mesure conservatoire font défaut, si la dénonciation est tardive ou si la publicité provisoire est caduque.

Les erreurs à éviter

considérer que l’hypothèque dispense de déclarer la créance ;
omettre les intérêts, accessoires ou le plafond garanti ;
taire le caractère provisoire de la sûreté ;
confondre confirmation d’une inscription antérieure et création d’une nouvelle inscription ;
laisser expirer une inscription pendant la sauvegarde ou le plan ;
calculer le délai de confirmation à partir du mauvais événement ;
poursuivre une saisie individuelle malgré l’arrêt des poursuites ;
attendre la distribution du prix pour contester une estimation défavorable.

FAQ

Une liquidation judiciaire annule-t-elle une hypothèque antérieure ?

Non. Une hypothèque régulièrement publiée avant le jugement demeure en principe opposable, mais le créancier doit déclarer sa créance et subir les règles collectives de réalisation et de distribution.

Une hypothèque judiciaire provisoire peut-elle devenir définitive après l’ouverture ?

Oui, si elle a été régulièrement inscrite avant le jugement et si la publicité définitive intervient dans le délai de l’article R. 533-4 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle prend alors rang à la date de la publicité provisoire, conformément à l’arrêt du 3 mai 2016, pourvoi n° 14-21.556.

Peut-on recréer une hypothèque pendant un plan de sauvegarde ?

Non lorsqu’il s’agit d’une nouvelle inscription garantissant une créance antérieure. Le plan ne met pas fin à l’interdiction de l’article L. 622-30 du Code de commerce. Une inscription prise après l’expiration de l’ancienne peut être levée.

Le créancier hypothécaire est-il payé intégralement ?

Pas nécessairement. Le paiement dépend du prix net, du rang, des priorités concurrentes, du plafond de l’inscription et de la créance admise.

Qui vend l’immeuble en liquidation judiciaire ?

La réalisation relève du liquidateur, sous le contrôle du juge-commissaire, conformément à l’article L. 642-18 du Code de commerce.

Quel juge peut lever une hypothèque judiciaire provisoire irrégulière ?

Le juge de l’exécution peut ordonner la mainlevée d’une mesure conservatoire dans les conditions de l’article R. 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Cette contestation doit être distinguée de l’admission de la créance.

Faire auditer l’hypothèque dès l’ouverture

La valeur réelle d’une hypothèque dépend moins de son intitulé que de la continuité des formalités. Un audit immédiat doit rapprocher le titre, les publications, les délais, la déclaration de créance et le calendrier de réalisation de l’immeuble.

BENLAW AVOCATS accompagne les entreprises, les dirigeants et les créanciers dans les procédures collectives, les déclarations de créances, les mesures conservatoires et les contestations relatives aux sûretés immobilières.